Défis environnementaux et opportunités pour le foncier bâti: Vers un avenir durable
Les défis environnementaux du foncier bâti
Le foncier bâti en France est confronté à une multitude de défis environnementaux qui nécessitent une approche globale et innovante. L’urbanisation croissante, la raréfaction des ressources naturelles, et les exigences de la transition écologique sont autant de facteurs qui influencent profondément la gestion et le développement du foncier.
L’artificialisation des sols et la sobriété foncière
L’une des préoccupations majeures est l’artificialisation des sols, qui se traduit par la transformation d’espaces naturels, agricoles et forestiers en zones urbanisées. Cette tendance est particulièrement préoccupante, car elle contribue à la perte de biodiversité et à l’augmentation des émissions de gaz à effet de serre. La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un objectif de réduction de 50% de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2031, ce qui oblige les collectivités à privilégier le renouvellement urbain et la densification[2].
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Exemple concret:
Le projet de Viabilis à Saint-Armel (35) illustre cette démarche. En intégrant des trames vertes et en valorisant la diversité paysagère, ce projet favorise la sobriété foncière et la préservation de la biodiversité. François Guguen, Directeur Général de Viabilis, souligne l'importance de "maîtriser les problématiques d’intégration des futurs logements dans leur environnement naturel et des usages actuels et futurs"[1].
La gestion des eaux pluviales et la protection des zones humides
La gestion des eaux pluviales est un autre défi majeur. Les projets urbains doivent être conçus pour favoriser l’infiltration des eaux pluviales et limiter les mouvements de terre, afin de préserver la terre végétale et de valoriser les ressources locales. Cela implique l’utilisation de techniques alternatives et la création de fiches techniques thématiques pour encadrer la gestion des espaces aménagés[1].
Les opportunités pour un foncier bâti durable
Malgré ces défis, le foncier bâti offre de nombreuses opportunités pour un développement durable et responsable.
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Le bail à construction: Un outil stratégique
Le bail à construction est un dispositif juridique qui présente des avantages significatifs pour les propriétaires fonciers et les investisseurs. Il permet de valoriser un terrain sans engager de frais de construction, tout en offrant au preneur la possibilité d’amortir fiscalement le coût de la construction sur la durée du bail. Cela est particulièrement utile dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et dans le domaine du logement social[4].
Avantages du bail à construction:
- Avantages fiscaux pour le bailleur et le preneur
- Optimisation du capital pour le preneur
- Valorisation du terrain pour le bailleur sans frais de construction
- Applications variées dans l'immobilier d'entreprise, le logement social et le secteur touristique
Les stratégies foncières des collectivités territoriales
Les collectivités territoriales jouent un rôle central dans la gestion du foncier. Elles disposent de compétences étendues en matière de planification, d’acquisition foncière, et de gestion du domaine public et privé. Les documents d’urbanisme tels que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) sont essentiels pour orienter le développement urbain et préserver les espaces naturels et agricoles[2].
Exemple concret:
Les collectivités peuvent utiliser des baux emphytéotiques ou des cessions à prix maîtrisés pour développer l'offre de logements sociaux. Le programme Action Cœur de Ville et l'Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) offrent des moyens renforcés pour intervenir sur le foncier dégradé ou sous-utilisé, favorisant ainsi la revitalisation des centres-villes et la lutte contre la vacance commerciale[2].
La transition écologique et le foncier bâti
La transition écologique est un enjeu majeur pour le foncier bâti, impliquant une révision profonde des pratiques et des stratégies foncières.
La préservation des espaces naturels et la promotion des mobilités douces
Les collectivités doivent intégrer dans leurs projets la préservation des trames vertes et bleues, ainsi que le développement d’infrastructures pour les mobilités douces. Cela inclut la promotion de modes de transport alternatifs et la réduction des nuisances liées aux transports motorisés. Le projet de Viabilis, par exemple, favorise les modes de transport doux et réduit les nuisances, en créant des espaces agréables pour tous les résidents[1].
Tableau comparatif: Stratégies foncières et transition écologique
| Stratégie | Objectif | Exemple concret |
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|-------------------------------------------------------------------------|
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| Préservation des trames vertes | Maintenir la biodiversité et les continuités écologiques | Projet de Viabilis à Saint-Armel |
| Promotion des mobilités douces | Réduire les émissions de gaz à effet de serre et les nuisances | Développement d'infrastructures pour les mobilités douces dans les villes |
| Gestion des eaux pluviales | Favoriser l'infiltration et limiter les mouvements de terre | Utilisation de techniques alternatives dans les projets urbains |
| Densification et renouvellement urbain | Réduire l'artificialisation des sols et favoriser la sobriété foncière | Objectif de réduction de 50% de la consommation d'espaces naturels d'ici 2031 |
La numérisation et la gestion du foncier
La numérisation des données foncières ouvre de nouvelles perspectives pour les collectivités. Le développement d’outils comme le Géoportail de l’urbanisme ou les observatoires fonciers permet une meilleure connaissance et un pilotage plus fin des stratégies foncières locales. Cela facilite la prise de décision et l’optimisation des ressources[2].
Perspectives d’évolution et conseils pratiques
Le foncier bâti est à la croisée de plusieurs évolutions majeures qui influenceront profondément son avenir.
Simplification des procédures d’aménagement
La simplification des procédures d’aménagement est régulièrement évoquée pour faciliter la réalisation des projets urbains. Cela pourrait passer par un assouplissement des règles encadrant les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) ou par la création de nouveaux outils opérationnels plus souples[2].
Développement de nouveaux modes de propriété
Le développement de nouveaux modes de propriété comme les organismes de foncier solidaire (OFS) et le bail réel solidaire (BRS) pourrait être encouragé. Ces dispositifs permettent de dissocier la propriété du foncier de celle du bâti, offrant des perspectives intéressantes pour produire du logement abordable sur le long terme[2].
Le foncier bâti en France est confronté à des défis environnementaux majeurs, mais il offre également de nombreuses opportunités pour un développement durable et responsable. En intégrant des stratégies foncières innovantes, en favorisant la transition écologique, et en utilisant des outils juridiques et financiers adaptés, les collectivités et les investisseurs peuvent contribuer à la création de villes plus écologiques et plus résilientes.
Conseils pratiques:
- Intégrer des objectifs environnementaux précis dans les documents d'urbanisme
- Utiliser des techniques alternatives pour la gestion des eaux pluviales
- Promouvoir les mobilités douces et réduire les nuisances liées aux transports
- Favoriser la densification et le renouvellement urbain pour réduire l'artificialisation des sols
- Utiliser des outils numériques pour améliorer la gestion du foncier
En somme, le foncier bâti est un secteur clé pour l’avenir des villes et des territoires, et sa gestion durable est essentielle pour répondre aux enjeux environnementaux et sociaux actuels.
